A escritura de imóvel é o documento público que formaliza o negócio imobiliário e abre caminho para o registro no cartório de imóveis. Sem escritura, não há transferência de propriedade — mesmo com contrato particular assinado.
Pelo Código Civil, o artigo 108 exige escritura pública para todos os negócios imobiliários acima de 30 salários mínimos[1]. Em 2026, isso significa qualquer imóvel acima de R$ 45.600. Na prática, todas as compras urbanas relevantes precisam passar pelo tabelionato de notas.
Este guia explica o que é exatamente uma escritura de imóvel, qual a diferença para o registro, os documentos exigidos, o custo médio em 2026 e o passo a passo completo para tirar a sua sem perder tempo com exigências do cartório.
O que é a escritura de imóvel
A escritura pública é o instrumento lavrado por tabelião em cartório de notas que formaliza, com fé pública, a vontade das partes em transferir um imóvel. É um ato jurídico que substitui a manifestação privada por uma declaração registrada num livro oficial, com efeitos opostos à parte que questiona depois.
A definição legal mais usada é a do artigo 215 do Código Civil: "a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena"[1]. Em termos práticos, três efeitos saltam à vista:
- Prova plena da existência do negócio (não cabe alegação posterior de "não foi isso que eu combinei");
- Título hábil ao registro — só com a escritura o cartório de imóveis aceita transferir a matrícula;
- Documento exigível de bancos, prefeituras e Receita Federal para fins fiscais e creditícios.
A escritura pública não se confunde com o contrato particular — embora ambos sejam documentos do mesmo negócio. O contrato particular cria obrigação entre as partes; a escritura é o instrumento público apto a transferir propriedade.
Escritura ou registro: qual transfere a propriedade
A grande confusão de quem está comprando o primeiro imóvel: muitos acham que assinar a escritura já significa "o imóvel é meu". Não é. A escritura cria o TÍTULO, e o REGISTRO no cartório de imóveis transfere a PROPRIEDADE. São dois atos sequenciais e indispensáveis[2].
| Aspecto | Escritura pública | Registro no cartório de imóveis |
|---|---|---|
| Onde é feita | Cartório de notas (tabelionato) | Cartório de registro de imóveis |
| Quem realiza | Tabelião | Oficial registrador |
| Função | Formaliza a vontade das partes | Transfere a propriedade |
| Quanto custa | ~ 1,5% – 2,5% (tabela estadual) | ~ 0,5% – 1,5% (tabela estadual) |
| Tempo médio | 7 a 15 dias após reunir documentos | 15 a 45 dias após escritura |
Em outras palavras: a escritura é a "fotografia" notarial do negócio, e o registro é o "cadastro" oficial da propriedade. Quem só tem escritura sem registro tem direito a registrar, mas ainda não é dono formalmente perante terceiros.
Quando a escritura é obrigatória
A regra geral do Código Civil é simples: escritura pública obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos[1]. Em 2026, com salário mínimo de R$ 1.520, o piso é de R$ 45.600. Acima disso, contrato particular sozinho não vale para transferir propriedade.
Há, porém, três exceções importantes em que o instrumento particular substitui a escritura pública:
- Compra financiada pela Caixa Econômica Federal (e bancos do SFH): o contrato de financiamento tem força de escritura pública (Lei 9.514/97, art. 38);
- Compromisso de compra e venda registrado: vale como ato preparatório, embora a escritura definitiva ainda seja necessária;
- Loteamentos regulamentados: aprovação prévia da prefeitura dispensa escritura para certos atos de venda direta da loteadora.
Documentos para tirar a escritura de imóvel
O tabelionato analisa cinco blocos antes de lavrar. Levar tudo na primeira visita economiza semanas:
1. Documentos das partes
- RG e CPF de comprador e vendedor (e cônjuges, se casados);
- Certidão de estado civil atualizada (menos de 90 dias);
- Pacto antenupcial registrado, se o regime não for o legal;
- Comprovante de residência recente.
2. Documentos do imóvel
- Matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias);
- Certidão negativa de ônus reais e ações sobre o imóvel;
- IPTU dos últimos 5 anos quitado;
- Habite-se (se for casa) ou averbação da construção;
- Certidão negativa do condomínio (se aplicável).
3. Certidões pessoais do vendedor
- Certidões cíveis e federais (últimos 10 anos);
- Certidão negativa da Justiça do Trabalho (TST + regional);
- Certidão da Receita Federal;
- Certidão da Procuradoria da Fazenda municipal e estadual.
A ausência dessas certidões não impede a lavratura, mas o oficial registrador pode exigir depois — e qualquer débito posterior do vendedor pode penhorar o imóvel. Por isso a recomendação é trazê-las antes.
4. Comprovantes fiscais
- Guia do ITBI paga (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Comprovante de origem dos recursos do comprador (transferência, contrato de financiamento, FGTS);
- Comprovante de quitação caso o pagamento já tenha sido feito.
5. Documentos complementares
- Procuração pública, se alguma parte for representada;
- Autorização do cônjuge, no caso de regime que exija venda conjunta;
- Eventuais anuências (condômino preferente, ex-cônjuge em partilha pendente).
Passo a passo para tirar a escritura de imóvel
A jornada completa, da intenção à escritura lavrada, segue uma sequência clara:
- Escolher o tabelionato: qualquer cartório de notas do estado pode lavrar. Em capitais, costumam existir dezenas — escolher um com prazo curto e equipe receptiva agiliza o processo;
- Apresentar o pacote inicial: cópias de RG, CPF, matrícula e contrato particular para análise prévia. Boa parte dos tabelionatos faz essa pré-conferência sem custo;
- Aguardar minuta da escritura: o tabelionato monta uma minuta com base no contrato e nos documentos. Comprador e vendedor revisam — qualquer erro de digitação aqui custa caro depois;
- Pagar o ITBI: emitido pela prefeitura no nome do comprador. Alíquota típica entre 2% e 3% do valor venal;
- Marcar a sessão de assinatura: tabelionato agenda data para todas as partes comparecerem;
- Lavratura e assinatura: tabelião lê em voz alta o conteúdo da escritura, as partes assinam o livro de notas e recebem uma certidão (cópia autêntica);
- Pagar os emolumentos: tabela estadual, com base no valor do imóvel;
- Levar a certidão ao cartório de imóveis: aí começa a fase de registro, com novo prazo de 15 a 45 dias.
Quem está reunindo a documentação pode ganhar tempo consultando antes nosso guia de regularização imobiliária, especialmente se houver alguma pendência registral antes da venda.
Custos da escritura de imóvel em 2026
Os emolumentos seguem tabela estadual atualizada anualmente. Para um imóvel de R$ 400 mil em São Paulo, os custos típicos em 2026 são:
| Item | Valor médio | Onde é pago |
|---|---|---|
| ITBI | 2% – 3% do valor venal | Prefeitura |
| Escritura pública | R$ 4.500 – R$ 8.000 | Cartório de notas |
| Registro | R$ 2.500 – R$ 5.500 | Cartório de imóveis |
| Certidões diversas | R$ 400 – R$ 1.200 | Cartórios e prefeituras |
| Custo total estimado | 5% – 7% do valor | — |
Quem compra o primeiro imóvel pode ter desconto de 50% nos emolumentos da escritura e do registro, conforme a Lei 6.015/73[2]. O abatimento vale quando o imóvel é financiado pelo SFH e tem destinação residencial. Vale conferir nosso guia de desconto no ITBI para primeiro imóvel para entender se você se encaixa.
Erros comuns que travam a escritura de imóvel
- Matrícula desatualizada: emissão acima de 30 dias é motivo automático de devolução. Sempre solicitar nova matrícula 1 semana antes;
- IPTU em divergência: cadastro municipal e número de inscrição na matrícula precisam bater. Se houver divergência, regularizar antes;
- Certidão de estado civil vencida: o tabelionato aceita até 90 dias; trazer com prazo maior gera exigência;
- Esquecer cônjuge: regime de comunhão parcial obriga assinatura dos dois cônjuges, sob pena de invalidação;
- ITBI calculado errado: valor declarado abaixo do venal gera autuação fiscal — pague pelo maior dos dois;
- Ausência de procuração específica: procuração genérica não basta. Tem que mencionar "alienação do imóvel matrícula X";
- Não levar o contrato particular: ele é a base da minuta. Sem ele, o tabelionato improvisa e a chance de erro dispara.
E quando há financiamento bancário envolvido
Em financiamentos Caixa, Itaú, Bradesco e outros bancos do SFH, o próprio contrato de financiamento tem força de escritura pública (Lei 9.514/97). Significa que o instrumento particular do banco vai direto ao registro, dispensando a lavratura no tabelionato.
Mesmo assim, o procedimento administrativo é semelhante: precisam ser levantadas todas as certidões, paga a guia de ITBI e providenciado o registro. A diferença é que o banco assume a função de tabelião na formalização do contrato.
E-Escritura: a versão digital
Desde 2020, o CNJ regulamentou a escritura pública eletrônica via plataforma e-Notariado[3]. As partes assinam digitalmente com certificado ICP-Brasil e o tabelião lavra o ato à distância, com videoconferência. O documento final tem o mesmo valor jurídico da escritura presencial.
A e-escritura agiliza casos em que comprador e vendedor moram em estados diferentes ou no exterior. Os emolumentos são os mesmos da escritura presencial; muda só a logística da assinatura. Em São Paulo, o Colégio Notarial mantém orientação detalhada para o procedimento[4].
Conclusão: a escritura é o "antes" do registro — e os dois são indispensáveis
A escritura de imóvel é o documento que dá fé pública à vontade das partes e abre caminho para o registro. Não substitui o registro, mas sem ela o registro não acontece. Para qualquer compra acima de R$ 45.600 em 2026, o caminho é obrigatório — e bem preparado leva 4 a 8 semanas do contrato particular ao registro final.
A regra prática que mais economiza tempo: levantar TODAS as certidões antes de procurar o tabelionato. Cada exigência atendida na primeira visita encurta o processo em 1 a 2 semanas. Quem trata documentação como detalhe paga em dobro depois — com nova taxa, nova certidão, novo agendamento.
Com o pacote organizado, escritura e registro ficam prontos em até 60 dias e o imóvel, registrado em nome do novo proprietário, está livre para venda futura, financiamento ou herança regular.
